Gayrimenkul Yatırım Blogu

Arsa Almadan Önce Bilinmesi Gereken Bazı Terimler

Arazi ya da arsa almak son yıllarda en akıllıca yapılan yatırım türlerinden biri haline geldi. Özellikle imara açık araziler üzerine yapılan yatırımlar belli süreçlerin ardından yatırımcının cebine iki, üç ev veya iyi bir para olarak dönüyor. Öyle ki, şu anda Türkiye genelinde büyüğünden küçüğüne tüm yatırımcıların hedef tahtasında kendisine yer bulan bir yatırım şekli durumunda.

BİLİNMESİ GEREKEN BAZI TERİMLER

TAKS: Açılımı “Taban Alanı Kat Sayısı” şeklindedir. Bir parselde yapılacak yapının, parselin taban alanının ne kadarlık kısmına oturacağını belirler. Örneğin TAKS değeri 0,20 olan 1000 metrekare2 alana sahip bir parselde yapılacak binanın taban oturumu 1000×0,20=200 metrekaredir. 200 metrekarelik taban oturumu, parselin çekme mesafelerinden sonra kalan alanda, istenilen yerde kullanılabilir.

KAKS: Açılımı “Kat Alanı Kat Sayısı”dır. Toplam inşaat alanını ifade eder. Toplam inşaat alanına yönetmeliklerde belirtilen net kullanım alanları girer. Bunun detayı için, inşaat yapılacak bölgede geçerli imar yönetmeliğinde belirtilen KAKS tanımına bakmak gerekir. Basit bir örnek verirsek KAKS değeri 1,5 olan 1000 metrekare alana sahip bir parselde yapılacak binanın toplam net inşaat alanı 1000×1,5=1500 metrekaredir.

EMSAL: KAKS’la aynı anlama gelmektedir.

NET PARSEL: Bir parselin, imar planı ile donatılara (yol, yeşil alan v.b.) ayrılan kısımlarının terki yapıldıktan sonra kalan net parsel alanıdır. İmar planında aksine bir hüküm TAKS, KAKS, çekme mesafesi gibi hesaplamalar net parsel alanı üzerinden yapılır. Örneğin: alanı 1500 m2 olan bir parselin imar planı kararı ile 1200 m2’si konut, 150 m2’si yeşil alan, m2’si de yol alanı olsun. İmar uygulaması sonucunda parselin yol ve yeşil alan olarak ayrılan toplam 300 m2’sinin terk edilerek net parsel alanının 1200 m2 olarak kalması gerekmektedir. TAKS, KAKS gibi hesaplamalar 1500 m2 üzerinden değil 1200 m2 üzerinden yapılır.

BRÜT PARSEL:  Bir parselin, imar planı ile donatılara (yol, yeşil alan v.b.) ayrılan kısımlarının terki yapılmadan önceki parsel alanıdır.

İMAR PLANI: Uygulama İmar Planı: Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik’te uygulama imar planı şu şekilde tanımlanmıştır: “Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.”

İmar planları hiyerarşiye göre; bölge planları, çevre düzeni planları, nazım imar planları ve uygulama imar planları şeklinde sırlama gösterir. Bir imar planı varsa üst ölçekli imar planına uygun olmak zorundadır. İmar planlarını türüne ve bulunduğu bölgeye göre çeşitli kurumlar onaylamaktadırlar. Ancak özel bölgeler hariç imar planı onama yetkisi genelde belediyelerdedir.

İMAR UYGULAMASI: İmar planı ile getirilen hükümlerin uygulamasıdır. İmar uygulaması genelde belediyeler tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesine göre resen yapılır ancak şahıslar tarafından da yapılabilmektedirler.

DONATI ALANI: İmar planı kararı ile kamu kullanımına ayrılan yol, yeşil alan,okul, karakol, ibadet yeri, sağlık tesisi gibi alanlardır.

İFRAZ: İmar planında belirtilen hükümler çerçevesinde bir parselin 2 veya daha fazla parçaya bölünmesidir. Örneğin imar planında: “minimum parsel büyüklüğü 500 m2, minumum parsel cephesi 20 m.”dir şeklinde hüküm bulunan olan bir bölgedeki 2750 m2 alana ve 50 m. Cepheye sahip bir parsel sadece 2 parçaya ifraz edilebilir. Eğer parsel ön ve arka cepheden de 50’şer metre cepheye sahip ise 4 parçaya ifraz edilebilir. İfrazdan sonra oluşan her bir parça ayrı bir parsel numarası alır ve tapuya tescil olarak bağımsız mülkiyet kazanmış olur. Eğer imar planında ifraz ile ilgili bir hüküm yoksa bölgede geçerli olan imar yönetmeliği hükümleri uygulanır.

TEVHİT: İmar planında belirtilen hükümler çerçevesinde 2 veya daha fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesidir. Tevhit sonucunda 2 veya daha fazla parselin numaraları iptal olur ve yeni bir parsel numarası tescil edilir..

ÇEKME MESAFESİ (YAPI YAKLAŞMA SINIRI): Bir parselde yapılan inşaatın, parsel sınırlarına yaklaşabileceği mesafedir. Örneğin, ön bahçe mesafesi 5 m., yan bahçe mesafesi 3 m., arka çekme mesafesi 3 m. Olan bir parselde yapılan inşaat, ön bahçeye 5 m.’den, arka ve yan bahçeye 3 m.’den daha fazla yaklaşamaz.

 

Uzman Hakkında

Rasim Coşkun

Rasim COŞKUN Gayrimenkul yatırımları ve dijital pazarlamada uzmandır. Netlik , basitlik, standardizasyon, hız ve fonksiyonellik iş yapış tarzında vazgeçilmezleridir. Çatalca, Silivri, Arnavutköy bölgelerinde doğru tarla-arsa yatırımını yapmak ve kısa sürede yüksek kar elde etmek istiyorsanız sizleri yüzlerce memnun yatırımcı havuzumuza dahil etmek isteriz. +905323039272

Yorum Ekle

Lütfen yorum için tıklayınız

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Canakkale Köprüsü




Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

Rasim Coşkun

Rasim COŞKUN Gayrimenkul yatırımları ve dijital pazarlamada uzmandır. Netlik , basitlik, standardizasyon, hız ve fonksiyonellik iş yapış tarzında vazgeçilmezleridir. Çatalca, Silivri, Arnavutköy bölgelerinde doğru tarla-arsa yatırımını yapmak ve kısa sürede yüksek kar elde etmek istiyorsanız sizleri yüzlerce memnun yatırımcı havuzumuza dahil etmek isteriz. +905323039272